主题：“史上最强”楼市调控政策组合拳

温家宝14日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议指出，坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。

关于房价，会议表示，坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。

会议强调，要坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，把加快转变经济发展方式、提高经济增长的质量和效益摆到突出位置，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，着力增强宏观经济政策的针对性和灵活性。

保障性住房用地增加一倍

从国土资源部公布的《2010年各省(区、市)住房供地计划汇总表》来看，在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%(4.7倍).

就上海市而言，保障性住房用地总量位列全国倒数第三(西藏除外)，计划的250公顷将全部用于经济适用房建设，略高于北京市的210公顷和天津市的228公顷。

中房信分析师薛健雄向记者表示，目前楼市豪宅化的情况比较明显，政府大量增加保障性住房用地，主要是为了调结构，促进中低端房源的供应，这样会对平均房价的涨势起到一定缓解作用。而上海虽然保障性住房总量不高，但是已经占到了供地计划总量的23%。今年保障性用房不断推进，可以增加中低档房源的供应，部分缓解上海楼市的供求关系，起到一定的抑制房价作用。

中小户型房供地超去年总量

在本次供地计划中，中小套型商品房成为外界关注的热点。廖永林称，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。同时，公共租赁房、限价房也都列入中小套型商品房。“公共租赁房各地报的是750多公顷；限价房是4千多公顷。”廖永林如是说。

而上海日前公布的2010年用地计划中，中小套型商品房用地只有70公顷，属全国最低计划，且本年度未有限价房与公共租赁房计划，均为普通中小套商品房。

对此，上海易居研究院综合研究部部长杨红旭向记者坦言，中小套型商品房大幅增加，暗示着今后二三年中小户型的供应量将剧增，当然对于稳定这部分房子的价格有好处；但与此同时，大户型商品住宅的的供应将减少，此类房价上涨压力会有所增加。

七成用地或“被指定”国资房企

国务院总理温家宝14日主持召开的国务院常务会议上对于土地出让制定了“在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索”综合评标“、”一次竞价“、”双向竞价“等土地出让方式。”

在发布会上，廖永林也透露将在坚持和完善土地招标拍卖挂牌制度的基础上组织试点。“我们部里已经安排相应的人进行专题研究形成一个思路，最后可能就试点方面的事进行推广。”

业内人士坦言，经营性用地出让方式将进行调整，综合评标法将进行推广，招标方式所占比重将增加，但不会全面否定挂牌和拍卖的方式。而对于上海市今年770公顷的保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房土地出让而言，国资背景上海房企大多都会成为指定对象。

2009年的上海市保障性住房基地大多都是政府与建工、城投等国资房企之间签订协议后，才开始土地出让、施工建设。而今年业内人士大多认为还将持续这种方式操作。杨红旭表示，上海市保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房土地指定地方国企无可厚非。而各地都倾向于让地方国企做。“一是利润低，大部分非国企积极性不高，二是国企容易管理。”杨红旭说道。

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

二、坚决抑制不合理住房需求

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

三、增加住房有效供给

(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

四、加快保障性安居工程建设

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。

五、加强市场监管

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

国务院

二○一○年四月十七日