主题：久违的高溢价成交 上海八地连拍揽金近26亿

一天推八地、79家房企关注、高溢价成交，如此热闹的盛况，上海土地市场已久违多时。

6月6日，上海土地交易中心迎来共八幅经营用地的集中竞拍，出让面积共19.4万平方米，总起始价21.66亿元。最终，除了当中三幅地块因为仅有1名竞买申请人而底价成交，其余5幅地块的溢价率全超过20%。即使算上3幅底价成交地块，当天土地出让的整体溢价率也高达73%。

上海土地市场终于迎来拍卖高峰。

超四倍底价成交

当天推出的8幅地块分别为临港芦潮港社区B0201、B0202-2地块、东大名路1060号地块、嘉定区嘉定新城B25-1地块、嘉定区嘉定新城D10-24地块、嘉定区马陆镇28-01地块、杨浦区1街坊地块、嘉定区澄浏中路以东、迎园路以北地块（B10-01、B10-05）以及嘉定区回城西路以东、安昌弄以北二期地块。

用地性质包括动迁安置房地块1幅，2幅普通商品房用地，及4幅商业或商办用地。

这八幅地块似乎颇受房企们青睐。正式拍卖前夕，即在6月5日，便有79家房企领取竞买申请书，当中不乏绿地、佳兆业、建发等著名开发企业。而竞拍当天，上海土地交易中心挤满了众多前来参拍的开发商及相关行业人士。

其中，嘉定区马陆镇28-01地块未入市便受到诸多关注。截止6月4日，已吸引了19家企业前来领取竞买申请书，5家企业提交竞买申请，而起拍价亦由2.62亿元上浮至了3.44亿元。相关业内人士指出，该地块也是今年以后住宅用地竞买申请人数最多的一次，预计将会产生较高溢价。

资料显示，该地块东至康丰北路，南至基地边界，西至康年路，北至崇福路，出让面积23307.3平方米，容积率2.5，起始楼板价4500元/平，规划为居住用地。出让条件规定，地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的25%，即14567.06平方米。同时该地块配建的经济适用房应当与所在项目的商品住宅同步建设、同步配套、同步交付。

最终，该地块由佳兆业旗下控股子公司上海新湾投资发展有限公司以4.07亿元竞得，成交楼板价6990元/平，溢价率55.33%。

但这并非是当天溢价率最高的成交地块，嘉定新城D10-24地块的最终成交溢价率达到435.5%。

嘉定新城D10-24地块出让之前，领取竞买申请人数和实际竞买人数也分别达到15人和6人。最终，该地块由上海万卓投资有限公司以1.75亿元拍得，而3268万元的起拍价相比，成交价暴增了4倍有余，溢价率高达435.5%。

出让公告显示，嘉定新城D10-24地块系商业用途，地处远香湖景观区域内，目前周边正在开发建设，北侧与之隔湖相望的是正在建设的保利大剧院，地块西北侧约500米处为已基本建成的嘉定图书馆、文化馆项目。地块总体占地面积达到21789平方米，但容积率仅为0.5。

暂时缓解的惨淡

虽然其余地块普遍成交溢价率不高，但嘉定区嘉定新城D10-24地块的罕见高溢价，也确实令当天土地市场整体溢价率普遍上涨。

据了解，甘肃路得房地产有限公司以2.13亿元竞得嘉定区嘉定新城B25-1地块，楼板价2673元/平，溢价率33.63%。上海临港芦潮港经济发展有限公司以1.44亿元竞得临港芦潮港社区B0201、B0202-2地块，楼板价2214元/平，溢价率34.67%。建发房地产集团有限公司、厦门建发集团有限公司、厦门建发股份有限公司以6.4亿元竞得杨浦区1街坊地块，楼板价20113元/平，溢价率25.49%。

而东大名路1060号地块及嘉定区回城西路以东、安昌弄以北二期地块则均以底价成交，分别由绿地地产集团有限公司以8.89亿元及山东莱钢建设置业有限公司以1.24亿元底价竞得，楼面价分别为23000元/平、3210元/平。

这也打破了上海土地市场持续多月的沉寂、冷清局面。据了解，在过去的五个月里，上海成交的29幅经营性用地中，仅有3幅溢价率超过20%。

事实上，今年前五月，上海土地市场成交情况相当低迷。相关分析数据指出，今年前五月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额为85.12亿元，较去年同期减少76.49%，仅占去年全年总成交额的三成，萎缩趋势明显。

值得注意的是，上海住宅用地的供应量也大幅减少。统计数据显示，今年前5个月申城住宅属性用地出让数量合计只有4幅，仅为去年同期的七分之一。从溢价水平看，年内4幅宅地仅1幅为非底价成交，溢价率为27.2%。而去年同期27幅宅地中则仅一地块底价成交，最高溢价率高达205.5%。

不过进入六月，上海惨淡的土地成交现状或得到缓解。据相关信息显示，在6月15日前上海进入现场竞拍环节的经营性地块就达到12块。就6日土地成交的情况来看，成交的情况也较让人满意。其中嘉定区更被认为未来将是供地的主要区域。

有报道援引一知情人士的话称，嘉定后续土地储备充裕，目前恒大、佳兆业等房企都在洽购嘉定宅地，预计后期嘉定地块挂牌量会明显增多。

高溢价的原因

但如今的高溢价是否真的意味着未来上海的土地市场将走向回暖？我们得到的，更多是否定的答案。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上述溢价成交的土地，多数是因为位置区位较好，后期具有明显的成长和溢价价值，且不少开发企业为了企业战略扩张的需要，也会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。

而低起拍价亦是导致高溢价的原因之一。嘉定区嘉定新城D10-24地块起始楼板价3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商办类地块平均中标楼板价已在4221元/平方米，拍卖方通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象。

但张宏伟指出，当前的成交量回暖还未呈现持续状态，且当前开发企业资金链相对紧张，不会激进拿地，如果地价略显高于市场预期，就会停止出手。

他续称，在楼市“降价跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险。

他更指出，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“高溢价”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

张宏伟最后表示，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”不是一件好事情。“如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向”微调“为主的时期转为再度收紧。”