主题：七成网友感觉房价没降 价格过高是制约购房主因

环比接近停涨临界点

统计数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月缩小的城市有8个。

从同比数据看，8月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅回落的城市有40个，比7月增加了14个，涨幅在5.0%以内的城市有45个。

二手住宅价格方面，8月份70个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有17个。二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

从同比看，8月份70个大中城市二手住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的城市有34个，比上月增加了6个；同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”

? 在房价上涨总体趋缓的同时，房地产行业整体增速也开始放慢。统计局此前公布数据显示，今年前8个月，房地产增速略微放缓，销售继续低位徘徊。

二三线城市未见趋缓

尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无一下跌。目前的房价下调更多依然体现在：一线城市成交量明显下降、开始出现从点降到区域价格松动的变化过程中。

从8月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌、乌鲁木齐、长沙、石家庄、秦皇岛、岳阳、丹东、广州、兰州出现了超过7%的同比涨幅，二三线城市的房价上涨未见明显放缓迹象。

而几大一线城市如北京、上海、深圳和广州新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%、7%和4.9%，大多低于上述二三线城市。

对此，北京中原地产三级市场总监张大伟称，已经限购的城市同比涨幅都已经有明显放缓，但二三线城市是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

调控不会放松

从新建商品住宅价格指数看，目前一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购城市平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%，都低于非限购城市。可见，限购目前来看依然是见效比较明显的调控措施。

针对二三线城市房价过快上涨，国务院、住建部都要求增加二三线城市“限购”。

但此后，预期中的限购并未大范围出现，仅有浙江省台州市和衢州市先后出台房地产限购政策的细则，其余房价上涨较快的城市则以限价等方式规避。

张大伟指出，从8月数据看，限购城市基本已经达到了调控的部分效果，限购令下，市场已经趋向理性。但是三线城市?然有上涨的现象，在“金九银十”之际以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。

不过，市场人士指出，为了确保调控成果，防止未限购的部分二三线城市房价不合理上涨，是在“金九银十”楼市传统销售旺季。因此，国家楼市调控的措施不会放松，二三线城市的限购措施的出台刻不容缓。

“金九月”遭遇寒流

据北京市房地产交易管理网统计，中秋小长假期间，北京二手住宅日均成交量仅有４０套，是最近三年极其少有的情况。

９月１２日，记者在北京市朝阳区西大望路一些中介门店走访时看到，员工们几乎倾巢而出，站在马路上招揽顾客，但乏人问津。

中秋小长假３天，北京市期房住宅签约为２５２套、现房住宅签约为３４套、二手住宅签约为１２１套，商品住宅合计总签约为４０７套，比今年“五一”大降７０％，同比去年下降近半。

其他一些一、二线城市也呈现相似局面。数据显示，中秋小长假３天，深圳全市新建商品房仅成交６５套，成交面积５００７．７１平方米，与去年同期４８０套的成交量相比落差较大。而在武汉房展会上，尽管参展楼盘和看房人数均比往年有所增加，但成交量极低，比往年大幅缩水。

北京一名营销总监表示，公司销售秘诀之一就是利用好每一个周末。中秋小长假，正恰逢周末，其成交量无疑是九、十月楼市交易成色的一个重要参照。北京中原地产市场总监张大伟表示，纵观９月上半月，从部分城市成交情况来看，楼市未见“金九”。

?规律看，房价要下降，成交量的下跌是楼市必经的阵痛，当前部分一、二线城市已初现成交量下跌、价格跟跌的局面。

政策面早在去年已开始抑制楼市。２０１０年４月，出台了楼市调控“国十条”，随后出台了楼市“调控令”，但均未能抑制楼市量与价的迅速上涨。不过今年的市场以跌为主，显然与去年不一样。张大伟表示，这无疑是因为今年出台了限购限贷等调控措施，大大打击了投机性购房需求，并且增加了保障房供应，有效缓解了市场供需矛盾。

从具体的调控政策来看，今年出台的政策与去年最大的不同点就是出台了升级版的“限购令”。去年北京曾以家庭套数为限出台了“限购令”，但去年９月份成交依然活跃。

今年限购升级之后，据北京房地产交易管理网数据显示，９月前１２天北京一手住宅签约套数为１６２４套，二手房住宅签约套数为２５１３套，合计签约套数为４１３７套，同比去年同期下调幅度为６０．９％。

张大伟表示，在经过升级版限购令等调控政策压力之下，随着政策持续发挥效力，购房者预期已发生改变。

从楼市历年表现来看，一般只有９月份楼市成交量持续处于高位，１０月份才能维持火热的局面。而今年９月份楼市成交低迷，意味着“银十”局面难现。

目前部分城市成交量出现了下降趋势，但就价格而言，高房价仍然脱离了普通老百姓的购买力。楼市能否由量跌转入价跌？楼市会否“点到即止”？

从市场反馈来看，当前部分城市楼市已出现了价格下行趋势。据中原地产监测，８月北京市商品住宅签约均价为２１６８９元／平方米，这一价格相比７月下调了２．５％。此外，有数据显示，上海、深圳等十大城市８月份住宅成交均价环比下降０．４１％，这是今年首次出现下降。

从房企半年报来看，截至８月３１日，大多数房企的资产负债率超过７０％。显然，开发商资金链趋紧，求售压力较大。

北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“换量”的整体格局。

分析人士指出，预计在限购扩散到三线城市的背景下，全国楼市很可能开始出现明显的调整期，但也必须着眼于增加保障房的有效供应，控制房租上涨过快。