主题：开发商上演涨价闹剧 专家称楼市再调整难以避免

这个时候,选择涨价,引来一片骂声。

进入3月,随着成交回升态势,立即有开发商上调销售价格。上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园等,广州的光大花园、江南苑等,深圳的诺德假日花园、溪山美地园等,以及北京、常州、贵阳、重庆等区域均先后出现涨价楼盘,涨价幅度从1.9%—10%甚至20%不等。

不过,另一个值得注意的情况是,这些涨价项目此前都出现较大幅度降价,目前价格均不是其历史高点,超过一半的楼盘较项目价格最高点的降幅在20%水平。

涨价的主流动机浮出水面:为了过冬,开发商通过降价在去年获得了比未降价楼盘更快的消化速度,但过冬策略的另一头是延缓工期、收缩开发,这直接产生目前成交回升时期部分开发商后续供应跟不上,即选择对所剩无几的待售产品涨价,慢慢卖。

这位开发商资深人士还指出,“开发商的资金链情况是决定其不同过冬策略的主要因素,资金链紧张,难免需要缩减开工速度和节奏,放缓投资,同时还需要加快销售速度。问题是,当后续房源跟不上在售房源的消化速度时,情况就很尴尬。”

在楼市整体供求关系上,即使目前市场需求有所释放,也未根本改变供远远大于求的整体局面,后市庞大存量房源的逐步释放,将给市场带来更大的调整压力。

佑威·楼市通提供的数据显示,仅在上海一地,目前市场上已经取得预售许可证但尚无任何成交的楼盘约160个,涉及房源近2.5万套,对应待售面积高达约260万平方米。

“已取得预售许可证但未有成交的楼盘,取得许可证的时间一般集中在2008年,最早的甚至在2006年,最晚的也已获证一两个月。照实际情况,如果开发商真的开盘销售,这么长时间没有任何成交的可能性极低,唯一的解释只能是获证后开发商未开盘销售,或者开而不售。”佑威研究机构分析师彭光丽指出。

可售而不售的房源,多半是开发商不满足于目前的市场价格,期待价格回升再开盘。

不容忽视的是,目前许多城市的热销局面,背后是开发商有意识地控制供应节奏和供应量。

在上海,上周全市有18个楼盘仅推出了共23.55万平方米商品住宅房源,还不如前一周16批房源的26.1万平方米少供应量。导致批量增加房源量却不增加的主要原因是,上周仅一家开发商的推盘量在3万平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。

其实,3万平方米的推盘量,是早在2007年上海市政府有关部门就明确规定的开发商单次开盘量的最低门槛,入市销售项目每次开盘销售,推盘量不得小于这个规模。该规定至今并未明确取消,因此开发商推盘入市还应遵守。但如果无人遵守,似乎也无人监管。

薛建雄认为,少量多批的方式人为制造供不应求,目的是促使购房者下单,同时也给一些楼盘上调价格提供了空间。

戴德梁行投资部董事叶建成直言,政府能够给予的优惠和扶持是非常有限的,还需要开发商本身改变策略积极应对,如果还不能认清形势将很难跟上时局渡过难关,目前形势下,开发商应实行低卖低买的积极策略。

上海景瑞地产集团市场部副总监杨子江提醒,未来的4、5月份,更多开发商将抓住目前成交回升的时机推出房源,随着存量房源逐步入市,到时的营销竞争,用“惨烈”形容毫不为过。